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    土地使用權抵押的評估

    發布時間:2018年6月25日 中國著名拆遷律師  

      劃撥土地由于沒有使用年限,且土地使用證登記面積一般較大,部分土地由于城市開發和建設,規劃用途和實際用途都發生了變化,加上劃撥土地進行抵押時存在著諸多限制條件,使該類型用地的評估比較復雜,測算難度也較大。那么,劃撥土地使用權抵押評估時應注意哪些問題呢?

      一、遵守土地估價的一般原則

      土地使用權抵押屬于二級市場行為,但劃撥土地沒有經過一級土地市場,因而,當它直接進入二級市場后,評估時就要充分考慮其特殊性,但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時,可以先將劃撥土地假設成可以在公開市場上自由轉讓的土地,并由此確定價格。只有在此假設前提之下,評估時才能符合替代原則、預期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

      二、充分考慮評估中的風險

      劃撥土地使用權抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產,因此進行抵押前必須經過有關部門的批準。抵押人、抵押權人還需要與土地管理部門簽定有關核定土地出讓金的協議,其評估價格并不等同于土地的預期價格,而是比它低。在評估過程中,要充分考慮抵押期間的風險性,以保守性評估為指導原則,在測算出預期土地價格之后,應進行一定幅度的風險系數修正,但修正幅度不宜超過20%。

      劃撥土地使用權抵押評估的目的是為抵押人,或抵押權人進行抵押貸款提供價格依據,所以,評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值,又要替抵押權人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時需對抵押物進行強制性的清償處理,所以評估測算時還應考慮強制處置和有關費用。評估結果應該是扣除了處置費用后的價格,即評估價格等于市場預期價格減去強制處置費用。



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