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    房屋產權辦證指南

    發布時間:2018年6月19日 中國著名拆遷律師  
    正文:
    房屋產權辦證指南

    一、購買商品房的注意事項

    1、要看房屋開發公司的“五證”是否齊全,即:工商營業執照、房地產開發資質證書、土地使用證、建筑許可證和房地產銷(預)售許可證缺一不可;

    2、簽定“認購書”慎付訂金(定金)

    開發商不具備商品房預售法定條件,沒有取得《房地產預售許可證》,其與購房者約定的購房定金(訂金)是無效的。根據《合同法》無效合同的處理規則,不論雙方是簽訂《認購協議》,也不論雙方是否約定購房定金(訂金)退還問題,開發同都應無條件退還定金(訂金)。
      如果開發商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況謊稱取得《房地產預售許可證》,開發商則要承擔締約過失責任,除退還購房者定金(訂金)外,還應賠償購房者利息等資金損失及其他有關財產損失。
      開發商具備商品房預售法定條件,取得《房地產預售許可證》,其與購房者約定的購房定金(訂金)是有效的,定金(訂金)退還問題從其雙方約定,但雙方約定的定金(訂金)顯失公平的,則一方可以申請變更或撤銷。
      如果雙方既約定了購房者拒絕訂立《商品房買賣合同(預售)》便無權要求退還所交付定金(訂金),也約定了開發商拒絕訂立《商品房買賣合同(預售)》要雙倍返還所交的定金(訂金),這說明雙方約定的定金(訂金)具有定金性質。購房者拒絕訂立購房合同,則無權退還定金(訂金)。
      如果雙方只約定了購房者拒絕訂立《商品房買賣合同(預售)》便無權要求退還所交付定金(訂金),而并沒有約定開發商拒絕訂立《商品房買賣合同(預售)》則要雙倍返還所交付定金(訂金),購房者則可以該約定有失公平為由,申請法院或仲裁機構變更或撤銷該約定,要求開發商退還所支付定金(訂金)。
      如果購房者交付了擔保金、保證金、押金或者訂金等預付款款項,但雙方沒有約定定金性質,雙方未能訂立《商品房買賣合同(預售)》的,開發商應退還所收全部款項。

    3、要仔細看清商品房棟號、戶型是否與實際銷售的相符,如不相符即說明是未經批準的開發商私自出售的房屋,不可與之簽訂合同;

    4、購房簽訂合同時,要看合同文本是否是房產管理局統一印制的規范文本,簽訂時注意房屋面積、價格、室內外設施、有關稅費、交款方式及日期、交房日期、保修期限、違約責任等,逐條填寫清楚;

    5、購房者必須要求房地產開發公司一個月內到房產局產權交易處辦理合同登記備案。

    二、 購買商品房辦證須提交的證件和繳納的費用

    1、提交證件:
    (1)房屋產權申請登記表;
    (2)權利申請人身份證或營業執照或機構代碼證(復印件);
    (3)購房合同(2001年12月份以后簽訂的須進行合同備案);
    (4)契稅完稅證或免稅憑證;
    (5)非本市戶口的提交當地計生委的《流動人口婚育證明)和房屋所在地街道辦事處計生辦查驗證明;
    (6)購房發票、物業維修基金發票(復印件)。
    2、繳納費用:
    (1)交易手續費:新建商品住房每平方米3元,存量住房每平方米6元,新建商品房轉讓手續費由轉讓方承擔,經濟適用房減半計收;存量住房轉讓費由轉讓雙方各承擔50%。非住宅按房價的0.5%收取;
    (2)產權登記費:住宅每套80元,非住宅按房價的0.14%收取;
    (3)ic卡費:每張60元(規定每張120元,在近期內按優惠價收取);
    (4)印花稅(代稅務局收):每本5元。

    三、 購買二手房屋辦證須提交的證件和繳納的費用

    1、提交證件:
    (1)房屋產權申請登記表;
    (2)權利申請人身份證或營業執照或機構代碼證(復印件);
    (3)原房屋權屬證書(先到檔案室辦理注銷手續);
    (4)買賣協議書(買賣雙方帶身份證在登記窗口當場簽訂,如不能親自到場需提交委托公證書);
    (5)國有企業、行政事業單位和集體企業出售房產的,應提供市政府產權交易所、國有資產管理和上級主管部門等有關部門的批準文件;股份制企業出售房產的,應提供企業章程、董事會或股東大會決議;
    (6)房地產評估報告;
    (7)契稅完稅證明;
    (8)非本市戶口的提交當地計生委的《流動人口婚育證明》和房屋所在街道辦事處計生辦查驗證明。
    2、繳納費用:
    (1)交易手續費:住宅每平方米6元,非住宅按房價的2%收取;
    (2)產權登記費:住宅每套80元,非住宅按房價的0.14%收取;
    (3)ic卡費:每張60元(規定每張120元,在近期內按優惠價收取);
    (4)印花稅(代稅務局收):每本5元;
    (5)檔案利用費:每本檔案13元。

    四、辦理房屋權屬證書的時限
    市房產局對外實行辦證時限承諾制。初始登記、轉移登記、變更登記、房改房登記自受理登記之日起15個工作日內發放房屋所有權證書,他項權利登記自受理登記之日起7個工作日內發放房屋他項權證書。
    五、房屋產權注銷需提交的證件

    1、買賣:
    (1)房屋產權證
    (2)產權人夫妻雙方身份證
    (3)產權人夫妻雙方到場簽字并帶齊能證明夫妻雙方關系的有關證件(戶口或結婚證)
    (4)填寫注銷表
    (5)國有房產需經本單位、主管部門以及國資辦同意并蓋章
    (6)股份制企業需經董事會同意并蓋章
    (7)委托書(單位或企業由法人代表出具;個人需由司法部門出具)
    (8)被委托人身份證
    2、贈與:
    (1)房屋產權證
    (2)贈與公證書
    (3)受贈人帶身份證到場簽字
    (4)填寫注銷表
    3、繼承:
    (1)房屋產權證
    (2)繼承公證書或放棄繼承公證書
    (3)填寫注銷表
    4、拆遷:
    (1)房屋產權證書
    (2)經拆遷單位蓋章的注銷表
    5、分析、轉移:
    提交證件與“買賣”相同

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