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    二手房買賣 中介是否“忠”價?

    發布時間:2018年6月5日 中國著名拆遷律師  
    正文:
    二手房買賣 中介是否“忠”價?

    我們先來看一則案例:

      袁先生最近在眉山城區小北街買了一套二手房,還沒住上幾天,一周前與原房東的偶然相遇卻給他平添了幾分郁悶。

      袁先生是在中介所買的房。中介推薦了幾個地方后,袁先生才看上了這里。袁先生要求與房東商談,中介卻對他說:“房子的主人現在和兒子住在成都,賣房的事情已經全權委托給我們了,房子的鑰匙、手續都在我們這,放心好了!”袁先生聽了解釋后,也沒多想。經過討價還價,雙方以7萬元的價格簽訂了購房合同。在這個過程中,袁先生始終未能與原房東見面。一次偶然的機會竟使袁先生與原房東在樓房里巧遇了。寒暄過后,袁先生才知道原房東的房子賣了6萬元,也就是中介所從中賺取了袁先生1萬元,還不包括交付的千元手續費。

      類似袁先生遭遇的人其實并不少。近幾年,隨著房地產市場的持續火爆,房價越來越高,二手房以其手續齊全,價格相對較低,且大多位于交通便利的城區等優勢成了部分購房人的首選。而中介所以其較多的信息量,提供看房、驗房以及代辦房屋買賣手續等服務,深得一部分購房心切或求穩妥的購房者的青睞。其實,中介所中不乏為買賣雙方提供方便的合法經營者,然而在利益的驅使下,亦有一些黑中介以某種不太光明的手法騙取購房者的錢財。

      針對這些情況,記者對我市的二手房交易市場進行了明察暗訪,并對市房地產交易所的萬春鑫所長、工商部門相關人員進行了采訪,了解到我市二手房交易的一些內幕。

      現象:

      交易不規范——中介誠信令人擔憂

      據了解,東坡區經營二手房交易的中介所近300家,而在房管部門備案的只有40家左右。很多中介所除了進行二手房交易外,還經營婚介、房屋出租、找工作等業務,無形中加大了相關部門的管理難度。證件不全、資質不夠的房屋中介所的誠信如何呢?不少讀者向記者傾吐了他們的心酸遭遇。

      仁壽的一對老夫妻鐘叔、何嬸,打算在老城區買套二室一廳的住房安享晚年。兩人找到市區某中介所。通過介紹,終于找到了一間較合適的房子。中介說,房子80 多平方米,非常適合二老和小外孫一起生活。一句話說到老人的心坎里,二老沒怎么考慮就跟房東簽了合同,還交了3萬元定金。辦理過戶手續時,樂山的女兒趕了回來,女兒卻發現房子的面積根本不夠80平方米,頂多60平米。一家人都感覺受了騙,要求解除合同,返還定金。中介所不同意。房管處的工作人員認為,雙方簽訂的合同里并沒有明示房屋的面積,因此屬不合法合同。經調解后,中介才把定金退給了老兩口。萬春鑫告訴記者:“自此事件后,交易所就要求買賣雙方簽購房合同時,必須使用標準合同文本。”

      東坡區王小姐講了她在中介購房時的一個小插曲:“我在中介所看中了一套房子,價格也合理,準備買下,正準備交款時,我突然想到原房東是否把各種費用交清了,中介所肯定地告訴我沒問題,都交了。可我還是不放心,于是要求去查看,結果原房東欠了3個月的水電費。我要求房東交清欠費,可最后卻是中介的人把費交了,后來才知道,其實房東就是他們內部人。”

      探因:

      賺取差價——中介的主要利潤來源

      針對上述情況,一位業內人士向記者揭露了中介行業的一些內幕。他說:“其實中介所收取的1%-3%的中介費以及看房費根本不是他們的主要利潤來源。主要的利潤來源,說白了就是收購舊房子,倒手再賣,賺取差價。”

      中介所主要做法有以下兩種:

      一、限時銷售。有的中介推出了這樣的服務,主要是針對那些急于賣房的客戶推出來的服務,中介以低于市場的價格和房主簽訂一個協議,保證短期內售出。協議中就會注明,高出簽訂價格的部分,雙方有一個比例分成,假如中介所和房主簽的價格是11萬,結果中介賣了15萬,那么中間的差價4萬元,就由房主和中介按比例分成了,這樣的利潤也很大。

      二、左右逢源。中介會以種種理由,讓房東把鑰匙交給自己,這樣他們就方便下套了。如果你想買套房,中介所會給你報一個較高的價位,盡量抬高你的心理價位,并且不會讓你見到真正的房東,等你說出一個價位,比如是5萬元,隨后他們就會跟房東聯系,但是不會說有人要出5萬元買房東的房子,而是會壓低說成是4萬元或更低。如果房東愿意以4萬元的價格來賣,而你也愿意以5萬元來買,這樣5萬減4萬,利潤空間就出現了。然后中介會對你說,你可以先交訂金,我們一定會好好幫你跟房東談價格,讓房東以你出的價格賣給你,如果辦不成,就退錢之類的忽悠你的話。如果你信了,就上套了。中介所會找人假扮買主,以4萬或低于4萬的價格把房子從原房東手中買下來。當然這也不一定是真正的買,可能只公證一下,然后中介就可以自己和你談了,再以5萬或高于5萬的價格賣給你。而你還一直不知道跟你談的人根本不是真正的房東或者被中介稱為是房東親戚的人。

      提醒:

      買房切莫急性子

      眉山市房管部門提醒廣大購房者:購買二手房時最好去正規中介所,切莫輕易相信一些歪中介的話;購房時要看好房子的配套設施、周圍環境、費用清算情況等,不要買到房子后后悔;購房時,一定要看好房屋的產權證等,并且最好跟真正的房東談,可以要求看下身份證以確定身份。如果不是房東,就看看他有沒有處理房子的權利。另外,要注意到房屋的實際狀況和房產證上所登記的情況是否一致;簽訂合同時,還要仔細閱讀條款,別輕易署名,如果賣房者是夫妻,那么注意要求夫妻雙方都與你簽訂合同,這些都可以避免以后的糾紛。

      二手房緣何受青睞

      一直以來,我市二手房市場就比較紅火。買房、投資早已都成為老百姓們關注的話題。為什么二手房如此受青睞,記者與一些中介人士、工商部門人士以及購房者聊了聊,總結出以下幾個原因,希望能為購房者提供一些幫助。

      一、總體價格低

      由于我市大多數二手房建于八九十年代,與現在新開發的商品房相比,價格較低,受到廣大中低收入家庭或者投資人士的歡迎。

      二、地理位置好

      對于一些購房者來說,交通、購物、就醫、上學便利是首先考慮的問題。我市很多二手房都位于老城區比較繁華的地段,比較便利。

      三、物業雜費少

      一般情況下,二手房以老小區居多,物業雜費比較便宜。我市的一些新型商業小區的物管費每月平均在15-30元左右,有車族還要交車位費,一年下來,也是一筆不小的開支。

      四、省下裝修費

      二手房大多帶裝修,對于想要立即入住的購房者來說,可以省下一筆不小的開支。即使有的地方不滿意,也還是方便,最起碼墻面、地面不像毛坯房那樣粗糙。部分二手房裝修還比較到位,讓購房者省心,省力,省了時間。

      五、風險小

      期房購買后一般需要等待一年半載或幾年才能入住,二手房卻能即買即住。期房在銷售中質量、周邊環境與宣傳不符的問題也比較常見,二手房能最大限度的減少這些不確定因素,使其投資風險相對期房較小。

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