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    論農村宅基地房屋的執行

    發布時間:2018年5月21日 中國著名拆遷律師  

    論農村宅基地房屋的執行
    ■我國現行法律、行政法規、規范性法律文件以及《物權法草案》,均對農村宅基地使用權的轉讓作了限制性規定。
    ■執行涉農民住宅的案件,受到了農村宅基地使用權轉讓規范的限制,致使法院無法拍賣、變賣農民的房屋。
    在被執行人為農民的民事執行案件中,被執行人最大宗的財產往往就是其住房。然而我國現行法律、行政法規、規范性法律文件以及《物權法草案》,均對農村宅基地使用權的轉讓作限制性規定。這種立法狀況與法院執行農村住宅,實現申請執行人的合法權益形成了一定的沖突。如何解決這一沖突,是破解執行難需要認真研究的一個問題。
    一、我國現行法律及《物權法草案》對宅基地使用權轉讓的限制
    土地管理法第六十二條規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定:“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”《物權法草案》第一百六十二條規定,宅基地使用權人經本集體同意,可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶;住房轉讓時,宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。農戶依照前款規定轉讓宅基地使用權的,不得再申請宅基地。可見,不僅是現行法律和規章,還是《物權法草案》,都對宅基地的轉讓作了限制。
    二、宅基地使用權轉讓的限制和法院執行農民住宅的沖突
    執行涉農民住宅的案件,受到了農村宅基地使用權轉讓規范的限制,致使法院無法拍賣、變賣農民的房屋。主要表現如下:一是農村宅基地使用權轉讓買受主體的限制。購買農村住房的主體只能是本集體經濟組織的成員,而本集體經濟組織的成員由于都是鄉親,礙于情面一般不會購買被執行人的房屋;況且本集體經濟組織成員一般都有住宅或相對購買力較低。二是土地管理部門嚴格“一戶一宅”的審批,本集體經濟組織的成員即使愿意購買,也會由于受到“一戶一宅”的限制,無法辦理宅基地使用權轉移登記。三是農戶轉讓宅基地使用權的,不得再申請宅基地。如法院強制拍賣、變賣農民的房屋,該農戶將永遠失去再次建房的權利。四是法院在拍賣、變賣不能的情況下,只要申請執行人同意抵償房屋,法院可以用該房屋來抵償債務。可是土地管理部門依照宅基地轉讓只能在本集體經濟組織成員之間進行的規定,對于其他成員和城鎮居民購買或抵償均不予辦理過戶手續,使法院無法將農民的房屋依法抵償債權。
    三、產生宅基地使用權轉讓的限制和法院執行農民住宅的沖突的原因
    一是立法上的原因。現行立法對執行財產的豁免,并沒有將農民的房屋排除在執行財產之外。而土地管理法規定:農村村民實行“一戶一宅”,造成了宅基地使用權轉讓的限制和法院執行農民住宅的沖突。二是法院執行農民住房必要性的原因。農民財產的有限性決定法院在執行標的額較大的案件時,唯一能實現債權的方式就是拍賣農民最大宗的財產——住房。法院可以拍賣、變賣城鎮居民的房屋,卻不能執行農民的住房,這無疑加大了該類執行案件的難度。三是房地產產權結構的原因。我國的房地產產權結構分為房屋所有權與土地使用權,并實行房地產權一致的原則,決定了轉讓農民的房屋必須轉讓農村的宅基地使用權,這就不可避免地產生法院執行與宅基地使用權轉讓的沖突。
    四、宅基地使用權轉讓的限制和法院執行農民住宅的沖突的解決
    一是建議立法上取消對農村宅基地使用權購買主體的限制,允許城鎮居民在農村購置宅基地。宅基地購買主體范圍擴大了,購買力就增高;購買力增高,農村房屋的價值就越高,因此,實現債權的概率就會越高。此外,現有法律對農村宅基地使用并無期限規定,為了防止濫用宅基地轉讓的權利,應規定其期限,并允許其自由轉讓,從而最終解決宅基地使用權轉讓的限制問題。
    二是以國家征用的方式解決。可以通過對法院強制執行的農村房屋與宅基地予以國家征用,用征用補償款中的房屋價款和土地的增值價款來實現申請人的債權,同時國家征用補償款中的安置款可以解決被執行人的生活問題;征用后,被執行人仍可以申請審批宅基地,解決其居住問題。
    三是行政機關協助解決。依照最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定,人民法院執行集體土地使用權時,不能與國土資源部門取得一致意見的,法院得依法強制拍賣、變賣農村房屋的,土地管理部門應當給予辦理過戶手續。如不辦理,法院可以按妨害民事訴訟的行為依法采取強制措施。
    (作者單位:浙江省江山市人民法院)



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