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    關于貫徹執行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知

    發布時間:2018年5月8日 中國著名拆遷律師  
    滬房地資[2001]0673號


      為貫徹實施《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》(以下簡稱《細則》)現就有關問題提出以下實施意見:

      一、關于拆遷計劃和拆遷方案的具體內容

      拆遷計劃和拆遷方案應當包括以下主要內容:(1)拆遷四至范圍;(2)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數量,公房、私房、宗教產和代管產的具體數量);(3)拆遷戶數;(4)拆遷期限;(5)拆遷基地分期實施拆遷的情況;(6)拆遷補償安置資金總額的預算;(7)申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數額、安置房屋的價值量,及后續資金分期到位計劃;(8)實施拆遷的方式。

      二、關于申請拆遷許可證需提供的材料

      建設單位申請拆遷許可證時,應當提供《細則》第十二條第二款規定的文件,還需要提供下列材料:

      1、拆遷人的身份證明文件;

      2、拆遷基地綜合情況表;

      3、自行拆遷的,應當提供本單位工作員取得的上海市房屋拆遷工作人員上崗證;委托拆遷的,應當提供拆遷委托合同、拆遷實施單位資格證書;

      4、標明拆遷范圍的1/500地形圖一份,以及拆遷范圍1/500空白地形圖一式四份。

      以出讓方式取得土地使用權的建設單位提交《上海市國有土地使用權出讓合同》的,可以作為提交《細則》第十二條第二款(一)、(二)、(三)項規定的有關文件。

      除重大市政建設項目外,拆遷基地跨兩個以上的區、縣時,建設單位應當分別向所在地區、縣房地局提供所需材料。

      三、關于拆除房管部門依法代管房屋應事先征求意見的程序

      拆除房管部門依法代管房屋的,建設單位在申請房屋拆遷許可證前,應當書面征求上海市人民政府落實私房政策領導小組辦公室的意見。

      四、關于房屋拆遷范圍的劃定

      區、縣房地局核發房屋拆遷許可證時,應當附地形圖并統一用藍線劃定具體的拆遷范圍,并蓋上區、縣房地局公章。所劃范圍應當依據規劃管理部門核發的建設用地規劃許可證和土地管理部門核發的用地批準文件確定。由于規劃紅線穿越,影響房屋連接體安全或者使用功能,經區、縣房地局審核確須一并拆除的,可以在劃定拆遷范圍時一并劃入,但超出用地批準范圍的土地,拆遷人不得占用。

      五、關于房屋拆遷裁決受理時間的計算

      《細則》第二十四條中所指的裁決申請,是指符合受理要件的申請。申請房屋拆遷裁決的資料不全的,裁決機關應當告知申請人補齊,收到申請的時間從申請人補齊資料之日起開始計算。

      六、關于建設項目轉讓

      《細則》第二十九條中建設項目在拆遷期限內發生轉讓,應當經區、縣房地局同意,是指建設項目轉讓前,拆遷人應當將拆遷基地的拆遷實施情況、補償安置協議及裁決的履行情況報拆遷管理部門;有意受讓建設項目的單位應當提供補償安置資金存款證明及安置用房證明,先行征得拆遷管理部門同意。轉讓人與受讓人在轉讓建設項目后,應當到原核發房屋拆遷許可證的部門辦理房屋拆遷許可證的變更手續。

      七、關于拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置

      拆除居住和非居住兼用的房屋,補拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償的,可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款;被拆遷人或房屋承租人選擇價值標準房屋調換的,應當按照上述貨幣補償款,用居住房屋進行調換并結算差價;被拆遷人或房屋承租人選擇面積標準房屋調換的,應當將居住用建筑面積和非居住用建筑面積合并計算為居住用建筑面積,進行補償安置。

      八、關于公有居住房屋承租人在本市的常住戶口已注銷的,補償安置協議簽訂主體的確定。

      租用公房憑證中記載的公房承租人在本市常住戶口已注銷的,由按照《上海市房屋租賃條例》的規定可以繼續承租該公房的同住人簽訂補償安置協議;同住人有多人的,應協商確定簽訂補償安置協議的代表。無同住人的,由按照《上海市房屋租賃條例》的規定可以繼續承租該公房的本市居民簽訂補償安置協議。

      九、關于同住人的界定

      《細則》第五十四條中的同住人,是指在被拆遷居住房屋處有本市常住人口,拆遷許可證核發之日時在該房屋處已實際居住生活一年以上(特殊情況除外),且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無住房條件的限制。

      十、關于房屋使用人的界定

      《細則》中所指的房屋使用人,是指實際占用房屋的單位和個人。

      十一、關于執行政府規定租金標準的私有出租居住住房屋的界定

      《細則》中所稱的執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋,包括由房管部門代理經租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經租的居住房屋,以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關系,執行政府規定租金標準,且租賃關系延續至今的私有出租居住房屋。

      拆遷執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋,拆遷人應當以被拆遷人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據:

      1、當時的房屋租賃協議;

      在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的閣樓,高度在1.2米至1.7米的部分,按照實際居住面積的一半及上款規定的換算系數計算建筑面積;

      1.7米以上的部分,按照實際居住面積及上款規定的換算系數計算建筑面積。其他情形的閣樓,不計算建筑面積。

      十三、關于非居住房屋的界定

      2、租金交納證明

      3、1983年12月17日前,已有承租人戶口報在被拆除房屋內的證明。

      十二、關于被拆除房屋的建筑面積的認定

      房屋建筑面積,以房地產權證記載的建筑面積為準。無房地產權證的,以相關批準文件記載的建筑面積為準,實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的,以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積,或者雖無批準文件但在1981年以前已經建造用于居住的房屋,以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。

      承租的公有非居住房屋,以房屋租賃合同記載的建設面積為準。承租的公有居住房屋,以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的,按下表所列的換算系數計算建筑面積:

    房屋類型 公寓 獨立住宅 新里住宅 新公房(有電梯成套) 新公房(無電梯成套) 新公房(無電梯不成套) “兩萬戶”新公房 舊里住宅 簡屋 
    換算系數 2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25 

      《細則》中非居住房屋,按照下列規定予以認定:

      1、原始計劃為非居住房屋,延續至拆遷時仍作為非居住房屋作用的,可以認定為非居住房屋;

      2、公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同,建立了公有非居住房屋租賃關系的,可以認定為非居住房屋。

      3、房地產權證記載的權利人為單位,可以認定為非居住房屋,但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;

      4、原始設計為居住房屋,經市或區(縣)房地局批準居住房屋改變為非居住用途的,可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的,可以認定為非居住房屋:

      在2001年11月1日以后,以居住房屋作為經營場所并領取營業執照,未經市或區(縣)房地局批準居住房屋改變為非居住用途的,不認定為非居住房屋。

      區、縣勞動部門核發《非正規就業許可證》,以及區、縣民政部門或街道核發《社區服務證》的持證人所使用的居住房屋,不認定為非居住房屋。

      十四、關于停產、停業補償的適用范圍和標準

      《細則》第四十五條規定的因拆遷造成停產、停業適當補償,是指拆遷非居住房屋中用于生產、經營的房屋,由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當補償。補償標準按被拆除房屋建筑面積每平方米300~400元,由拆遷當事人協商確定。

      十五、關于被拆遷人或者房屋承租人拒絕評估的處理

      在房屋拆遷中,房屋所有人或承租人不提供相關資料、拒絕評估人員實地勘察,致使房屋評估無法正常進行的,估價機構可參照被拆除房屋同區域、同建筑類型的房屋進行評估。當事人對房屋評估結果有異議的,可以按《細則》第五十三條的規定申請鑒定。

      十六、關于委托評估的范圍

      適用市場單價計算補償安置款,且被拆除居住房屋的房地產市場單價明顯低于最低補償單價標準的,可以不評估。

      適用評估單位計算補償安置款的,應當評估;但拆遷當事人協商一致的,可以不評估。

      用于價值標準房屋調換的安置房屋應當評估。

      十七、新老政策銜接

      2001年11月1日以后取得房屋拆遷許可證的拆遷基地,適用新《細則》。

      2001年1月1日以前取得房屋拆遷許可證的拆遷基地,新老政策銜接按下列規定執行:

      1、補償安置方式和標準及拆遷私房的征詢意見程序適用老辦法。

      2、拆遷當事人簽訂補償安置協議后,被拆遷人或者房屋承租人未按時搬遷的,不適用限遷、強遷,拆遷人應當通過民事訴訟程序解決糾紛。

      3、作出裁決后,被拆遷人和房屋承租人未按時搬遷的,不適用限遷,區縣房地局應當直接申請區縣人民政府強制執行。

      4、11月1日前已經受理裁決申請的,應當在本文下發之日起三十日內作出裁決。

      11月1日以后受理裁決申請的,適用新《細則》。

      5、延長拆遷期限、變更拆遷范圍、轉讓建設項目等其他程序,均適用新《細則》。
    二○○一年十二月一日



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