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    國有劃撥土地的價值構成及其估價

    發布時間:2018年4月23日 中國著名拆遷律師  

    摘 要:國有劃撥土地,需要通過征地獲得,因而具有土地取得成本。為了實現單位或企業的生產服務功能,需要通過一系列的土地熟化過程,因而具有開發成本,正是這些成本構成劃撥土地的價值基礎。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎上,通過具體案例探討劃撥用地價值構成及其估價方法。

      關鍵詞:劃撥土地,價值構成,估價

      一、概述

      國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發[2001]44號),為國有劃撥用地的價值認定及其估價提供了政策和法律依據。根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,國有劃撥用地是指國家機關用地,軍事用地,城市基礎設施用地,公益事業用地,國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地,法律、行政法規規定的其他用地等等。劃撥土地使用權,是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權,同時也是國家在一定年期內,繼續向土地使用者無償提供生產經營的場地。實際上,伴隨城市土地市場的進一步改革,國家土地管理局已于1998年2月17日發布的第8號令《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》,提出國有企業使用的劃撥土地使用權,應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權,根據企業改革的不同形式和具體情況,可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式,劃撥土地的價值屬性已經在我國房地產市場經濟中有所體現,明晰這些價值屬性及其結構,對于提高土地集約化效益,合理進行土地收益的分配具有重要意義。

      一般而言,劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在于有沒有交出讓金。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定,土地使用權出讓金區別于土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式,是按標定地價的一定比例收取,最低不得低于標定地價的40%. 標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價,按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的,而使用劃撥土地因沒繳納出讓金,所以沒有明確受那些因素的限定,這樣在評估劃撥土地使用權時如何參照出讓土地使用權作因素調整就顯得無所適從了。因此,需要估價師根據具體情況確定適當的估價方法和合理的調整系數。本文在對劃撥用地的價值構成及其基本估價方法分析的基礎上,結合具體案例進一步討論。

      二、劃撥用地的價值構成及其基本估價方法

      新的《城鎮土地估價規程》明確提出了“劃撥土地使用權價格”的概念,在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成,首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定,即各土地級別或均質區域內的,“五通一平”(或“七通一平”)土地開發程度下,平均容積率下,同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格,通過對不同類別和級別的基準地價的修正,得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中,如果沒有特別說明,基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言,其價值構成基本由3大部分組成:土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。由于土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現,所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成,土地取得成本和土地開發成本,如果劃撥用地是生地,則其基本價值構成是土地取得成本。其基本計算公式是:土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*因素修正系數。

      對于劃撥用地的估價,我們同樣可以套用其他常用基本估價方法,例如在用成本法計算出讓土地價格時,劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本,包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時,用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益,劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時,可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格,通過對扣減出讓金,得到委估對象評估價值的方法。其基本計算公式是:劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格- 土地使用權出讓金,或者:劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。

      三、案例分析

      根據劃撥用地的價值構成,工業劃撥熟地的土地價格主要由土地的平均取得和開發成本組成,工業劃撥生地的土地價值主要由土地的平均取得成本構成。本案例的估價對象是位于某市郊區的一座火力發電廠,分為主廠區和工廠專用水庫兩部分。其中主廠區500,000平方米,占用的是耕地,專用水庫1,500,000平方米,占用耕地500,000平方米,非耕地1,000,000平方米。經過估價人員的現場調查和了解,發現主廠區土地開發程度可以設定為“五通一平”(通路、通上下水、通熱和通電及土地平整)的I類工業劃撥用地,其基本價值構成是土地的取得和開發成本。專用水庫的情況比較復雜,首先當地的耕地和非耕地的征地成本不同,其次水庫用地的熟化過程與一般工業用地的熟化過程有很大區別,水庫水壩的建造成本一般都計入建筑物和構筑物的成本之中,因此劃分為沒有實現五通一平的II類工業劃撥用地,其基本價值構成是土地的取得成本,可以分解為IIa(非耕地)和IIb(耕地)兩種生地類型。本估價報告擬分別對這3種工業用地類型進行評估。

      根據《城鎮土地估價規程》(以下簡稱《規程》),通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設開發法)、成本法、基準地價法等。本次估價擬采用成本法和基準地價法進行綜合評估。

      (一)、土地價值評估過程

     1、I類工業劃撥土地價格評估

      (1)成本法

      以在同一供需圈內通過征用方式取得的土地使用權,并達到現有土地開發程度,所需發生的成本和費用的現行標準為基礎,運用成本法進行測算,基本公式為:

      待估宗地土地價格 =土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤

      土地取得費:土地取得費是指待估宗地所在區域征用同類土地所支出的平均費用。征地費用主要包括土地補償費、勞動力安置補助費、青苗及地上物補償費三個項目費用。根據《中華人民共和國土地管理法》辦法中有關規定,土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均生產值的30倍。具體倍數由各地人民政府與用地方根據實際情況商定。目前蓮花市實施的是2000年《某省實施中華人民共和國土地管理法辦法》,三費總和不得超過土地被征用前三年平均生產值的25倍。

      蓮花市不同耕地畝產值參照表1計算:

      表1 不同耕地產值表

      類別 優質經濟作物 糧食作物 劣質農田

      級別 一類 二類 三類

      產值(元/畝) 5000 1300 800

      產值(元/平方米) 7.5 1.95 1.2

      根據蓮花電廠周邊土地近幾年的實際征地的情況,確定I類工業劃撥地的征收標準為二類耕地的20倍,即39元/平方米。有關稅規費包括:耕地占用費,土地管理費等等,按征地費的6.26%計,合計2.44元/平方米。

      則土地取得費為41.44元/平方米。

      土地開發費:本評估項目所指土地開發費為從取得土地后至達到“五通一平”條件下的熟地狀態。根據電力工程建設投資估算指標,結合本地區目前土地開發基本費用,土地“五通一平”的基本費用20元/平方米。

      利息:根據待估宗地的規模,調查電廠的土地開發周期,確定土地開發周期為2年,投資利息率按目前中國建設銀行公布的固定資產一年期貸款利息率5.31%計,土地取得費為一次性年初投入,土地開發費為2年中均勻投入。則

      利息=2×(41.44×5.31%)+(41.44×(5.31%)2)+(20×5.31%)

      =4.4+0.12+1.06

      = 5.58元/平方米

      利潤:根據城鎮土地估價規程的標準,當土地開發作為一種企業的行為時,企業用于土地的投資應當計算利潤,綜合考慮本地的投資回報率,確定年投資利潤率為8%。則

      利潤=(41.44+20)×8%=4.92元/平方米

      最終土地價格確定:依據成本法測算地價公式:

      I類國有劃撥土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤

      =41.44+20+5.58+4.92

      =71.94 元/平方米 或 47960 元/畝(2)基準地價法

      根據(蓮花政字[2003]12號)公布的基準地價,委估對象所在的地區屬于蓮花市工業3級地價區的外圍地區,理論上應該作地價區位條件的減值處理。

      其基本計算公式為:

      土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*因素修正系數

      期日修正系數:估價期日沒有超過蓮花市公布的基準地價有效期,所以修正系數為1;

      年期修正系數:蓮花市公布的基準地價有效期的年期到估價基準日的物價水平略有上浮,所以修正系數為1.03;

      區位因素修正系數:由于委估對象位于工業3級地價區的外圍地區,區位因素修正系數為0.80;

      權屬因素修正系數:由于基準地價是出讓土地的價值,因此按照40%的出讓金計算, 權屬因素修正系數為0.60;

      最終土地價格確定:

      I類國有劃撥土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*區位因素修正系數*權屬因素修正系數=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16(元/平方米)或 49440.00 元/畝

      (3)加權平均法獲得I類國有劃撥土地價格

      由于本估價分別采用成本法和基準地價法求取I類國有劃撥土地價格,考慮到兩種方法對本類土地估價都比較客觀,因此分別賦予權重0.5,

      結果如下:

      I類國有劃撥土地價格=0.5*成本法結果+0.5*基準地價法結果=0.5*71.94+0.5*74.16= 73.05 元/平方米或 48700元/畝

      2、II類工業劃撥土地價格評估

      (1)成本法

      評估中以在同類區內的通過征用劃撥方式取得土地使用權,由于水庫的土地利用不同于一般工業用地的熟化過程,其建造成本已經記入建筑物、構筑物之中,因此本估價報告作為生地計算其價值。基本公式為:

      待估宗地土地價格 =土地取得費+稅費+利息+利潤

      土地取得費:土地取得費是指待估宗地所在區域征用同類土地所支出的平均費用。根據蓮花電廠水庫周邊土地的實際情況,確定II級工業劃撥地的耕地征收標準為二類耕地的18倍,即35.1元/平方米。有關稅規費包括:耕地占用費,土地管理費等等,合計2.19元/平方米。

      對于非耕地征收標準為二類耕地的12倍,即23.4元/平方米。有關稅規費包括:耕地占用費,土地管理費等等,合計1.46元/平方米。則:

      耕地土地取得費為37.29元/平方米,

      非耕地土地取得費為24.86元/平方米。

      利息:根據待估宗地的規模,調查電廠專用水庫的土地開發周期,確定土地開發周期為1年,投資利息率按目前中國建設銀行公布的固定資產一年期貸款利息率5.31%計,土地取得費為一次性年初投入。則:

      耕地土地取得費利息=37.29×5.31%= 1.98元/平方米

      非耕地土地取得費利息=24.86×5.31%= 1.32元/平方米

      利潤:綜合考慮本地的投資回報率,確定年投資利潤率為8%。則:

      耕地土地利潤=37.29×8%=2.98元/平方米,非耕地土地利潤=24.86×8%=1.99元/平方米。

      最終土地價格確定:依據成本法測算地價公式:

      土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤

      II類國有劃撥耕地土地價格=37.29+1.98+2.98 =42.25 元/平方米 或 28166.67 元/畝II類國有劃撥非耕地土地價格=24.86+1.32+1.99 =28.17 元/平方米 或 18780 元/畝

      (2)基準地價法

      根據(蓮花政字[2003]12號)公布的基準地價,委估對象所在的地區屬于蓮花市工業3級地價區的外圍地區,理論上應該作地價區位條件的減值處理。
     基準地價法的基本計算公式為:

      土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*因素修正系數

      期日修正系數:估價期日沒有超過蓮花市公布的基準地價有效期,所以修正系數為1;

      年期修正系數:蓮花市公布的基準地價有效期的年期到估價基準日的物價水平略有上浮,所以修正系數為1.03;

      區位因素修正系數:由于區位等因素的影響,因素修正系數為0.70;

      權屬因素修正系數:由于基準地價是出讓土地的價值,因此按照40%的出讓金計算, 權屬因素修正系數為0.60;

      土地熟化程度的修正:由于委估對象的價格定義是生地,土地熟化程度的修正系數為0.70;

      土地利用類型的修正:由于委估對象存在耕地與非耕地的區別,因此對非耕地增加修正系數為0.65;

      最終土地價格確定:II類國有劃撥耕地土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*區位因素修正系數*權屬因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70

      =45.42(元/平方米)或 30280 元/畝

      II類國有劃撥非耕地土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*區位因素修正系數*權屬因素修正*土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65

      =29.52(元/平方米)或 19680 元/畝

      (3)加權平均法獲得II類國有劃撥土地價格

      由于本估價分別采用成本法和基準地價法求取II類國有劃撥土地價格,考慮到估價對象距離蓮花市基準地價區較遠,所以成本法賦予權重0.65, 基準地價法賦予權重0.35.結果如下:

      II類國有劃撥耕地土地價格=0.65*成本法結果+0.35*基準地價法結果

      =0.65*42.25+0.35*45.42

      = 43.36 元/平方米或 28906.33 元/畝

      II類國有劃撥非耕地土地價格=0.65*成本法結果+0.35*基準地價法結果

      =0.65*28.17+0.35*29.52

      = 28.64 元/平方米或 19093.33 元/畝

      (二)、估價結果

      本次對某省蓮花發電廠委托評估的兩宗分別位于蓮花市區東部6公里處的主廠區以及12公里的水庫區的土地進行評估,土地評估結果詳見一覽表2.

      土地總面積:2,000,000平方米

      土地總價值:86,845,000元, 合8684.5萬元

      人民幣大寫:捌千陸百捌拾肆萬伍千元整

        四、結論

      對于國有劃撥土地,存在一種觀點,認為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的,所以不具有價值。實際上,劃撥土地需要通過征地獲得,因而具有土地取得成本。為了實現單位或企業的生產服務功能,需要通過一系列的土地熟化過程,因而具有開發成本,正是這些成本構成了劃撥土地的價值基礎。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎上,通過具體案例確定劃撥用地價值主要由土地取得成本和土地開發成本構成,如果劃撥用地是生地,則其基本價值構成是土地取得成本。



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