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    關于集體土地使用權轉讓的層次性

    發布時間:2018年4月7日 中國著名拆遷律師  
      當今社會,城市化在不斷加快,總體規劃在不斷調整,公共事業建設項目在不斷增加,如果在集體土地使用權轉讓中不分層次,不分對象,一律允許其保留集體所有不變的前提下辦理變更登記,則對整個社會綜合協調發...

      當今社會,城市化在不斷加快,總體規劃在不斷調整,公共事業建設項目在不斷增加,如果在集體土地使用權轉讓中不分層次,不分對象,一律允許其保留集體所有不變的前提下辦理變更登記,則對整個社會綜合協調發展是極為不利的。由于法律永遠滯后于實際生活,特別是在與集體土地使用權轉讓相配套的有關法規尚未出臺的情況下,在如何處置集體土地使用權轉讓的問題上,確有一個政府引導問題。

      在集體建設用地轉讓中,可以不直接辦理變更登記而應當鼓勵征為國有后再辦理變更登記的大約只有兩種情況:一是在城市規劃區內的所有集體非農建設用地的轉讓;二是所有在農村的宅基地轉讓給城市居民的。處于現代社會中的政府面對瞬息萬變的社會現象,任何一級政府都不可能坐等國家出臺法規后才開始著手管理某件事物,這就要求處理問題必須要有前瞻性、主動性,這是政府和法院的根本區別!我認為,最近溫州市土地局出臺的《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法》,其政府主導型的大方向非常明確,也是符合城市化總體要求的,對各類集體建設用地的轉讓行為及政府應在其中扮演怎樣的角色,均考慮得較為周詳,如能按此運作,政府將掌握主動權,行為也較規范。那種將集體建設用地的轉讓簡單地套用國務院第55號令的規定進行辦理的做法,既缺乏法律依據,又易造成政府與民爭利的假象,而且,政府將因小失大,給今后為公益事業征地帶來一定程度的后患。當然,《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法》也非十全十美,其中的某些措詞也有值得商榷的地方。如該《辦法》中規定,凡城市規劃區內的集體建設用地使用權轉讓的,辦理轉讓手續時,其土地一律先由市、縣政府統一征為國有,再參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續。我認為,一律征為國有一是法律依據不足;二是偏離了集體建設用地轉讓的本來含義。但政府在具體操作中可采取鼓勵方式要求征為國有。

      總之,各類集體建設用地的轉讓是一個比較復雜的問題,正因為如此,目前各地只能根據本地區的實際自行試點。這個問題的徹底解決,有賴于國務院出臺正式的配套法規后才有可能。



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