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    辦不了房產證導致糾紛頻出

    發布時間:2018年2月6日 中國著名拆遷律師  
    案件回放
    某開發公司于2003年5月將三套房屋交付購買者張某,但直到今年3月,仍未將房產證交付張某。為此,張某訴至法院,要求開發公司為三套房屋辦理房產證,并賠償損失30萬元。開發公司辯稱,"房屋交付后張某應出具要求委托我方辦證的委托書,至今張某未辦理委托書,未將車庫的維修基金和契稅共計8000余元交付我方,造成不能辦證的原因是張某而不是我公司。"最終,雙方達成調解協議,開發公司給付張某6萬元。
    法官說法:購房者應簽署辦證委托書
    就此案所反映出的問題,民三庭庭長王進才表示,法院受理的集團訴訟案件中,晚交房、辦不了房產證的問題特別多,在房產糾紛中占很大一部分。業主們一般都認為沒給辦房產證責任在開發商,開發商理應支付違約金。而開發商會以“業主沒有給我出具委托書,我才沒給辦”來抗辯。辦理房產證的行為是商品房買賣中非常重要的行為,這需要開發商和買房者雙方都重視。如果在辦證問題上發生了糾紛,開發商應采取積極應對的態度,將糾紛消滅在萌芽狀態。
    民三庭法官劉恰表示,因為目前使用的商品房買賣合同文本中對“應當由誰辦理房產證”沒有約定,合同履行時的習慣做法卻均是由開發商辦理。他認為,只要開發商在收取購房款的同時,收取了契稅及維修基金,就應當認定為雙方口頭約定購房者委托開發商代辦房產證。如果由此造成房產證未及時辦理,應由開發商承擔違約責任。
    未能及時辦證是否是因為購房者未辦理委托手續造成的呢?這一事實一般買賣雙方無法舉證證實。對此,法官們建議,在買方交付購房款時,雙方明確約定購房者是否委托開發商辦理房產證,由購房者簽署委托書,或者由購房者提供明確的聯系方式,并保證聯系方式變更必須及時通知出賣人,否則由此產生的后果由購房者個人承擔。
    律師觀點:協助辦證是開發商法定義務
    針對此問題,天嘉律師事務所的段林國律師認為,建設部在《商品房銷售管理辦法》中有明確規定,房產開發商應協助買受人辦理房產證。關于辦證的主體,建設部的制式合同中沒有約定誰辦理房產證,一般的單獨簽訂協議規定誰辦證的確實不多,誰造成了延期辦證的結果,誰承擔由此造成的責任。
    有的開發商在賣房宣傳時說明了負責辦證,這樣開發商的協助辦證義務就當然變成了約定代為辦證的義務,如果沒有履行或沒有在約定的期限內辦證,這是開發商的責任,理應支付違約金。
    河北百盛律師事務所的谷景生律師表示,關于開發商收取稅金和維修基金的情況,還有另一種情況,如果沒有收以上費用,也沒有任何約定,辦證的主體是買受人,但由于開發商和購房者的信息不對等,不可能買受人購房后不停地問開發商,“可以辦證了嗎?”根據《合同法》第60條規定,合同當事人應當履行通知、保密、協助等義務,在具備了辦理房產證的條件后,開發商應履行通知買受人的合同附隨義務,如果沒有通知,導致辦證長期擱置,應當承擔責任。


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