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    重慶首例經濟適用房訴訟糾紛宣判

    發布時間:2018年1月8日 中國著名拆遷律師  
        重慶首例經濟適用房訴訟糾紛宣判
         2005年08月03日1321時代信報
        購房者在毫不知情的情況下,以商品房的價格買了實際上的經濟適用房;而且以后如果要轉讓房屋,還得補交土地出讓金——醒過神兒來的11名業主一紙訴狀把地產開發有限公司告上法庭,要求退回多收的房款和大修基金。
        日前,重慶首例經濟適用房賠償官司以“購房合同無效”結案。業主認為,他們承擔了開發商的過錯……
        業主突陷產權危機
        信報記者周芮實習生李文丹文黃偉圖
        2005年5月8日,童家橋正街176號翰林景園內,經過五一長假剛剛休假回來的人們正在聊著旅途中的趣事,這座有著園林景觀般的住宅小區安詳平和。
        “購房合同無效,官司輸了。”寧春玲等11戶小區住戶拿著一紙判決走進小區,滿臉愁容。剛剛從法院傳來的這一消息讓他們很震驚:因為買的翰林景園是經濟適用房,現在法院認定他們不符合購買條件,所以與開發商簽定的購房合同無效。
        重慶首例經濟適用房官司以這樣的結果告終,是他們意料之外的。業主們認為:是我們承擔了開發商的過錯!
        這11戶人家從前年開始先后搬進翰林景園。在底樓開著茶館的陳女士告訴記者,兩年前他們一家老小三代人經常坐著專用車來這里看房,當時這里到處都是廣告,那些廣告號稱園林式景觀、飛泉瀑布、小橋流水、亭臺樓閣、群芳吐艷……網球場、健身中心、游泳池應有盡有,700平方米的文化會所,配有各種商業店面、休閑吧、音樂吧、干洗中心等等,甚至還有廣告打出說傾情贈送18平方米以上的空中花園。當時真的是被吸引住了,回家后兒子還告訴他這里“像花園一樣”,于是他們決定在這里買房子。
        但他們從當時小區的外觀和廣告宣傳上,根本就沒看見這是一個“經濟型”住宅小區,也沒有人告訴他們這是經濟適用房。他們知道經濟適用房的建筑面積有嚴格的規定,而當時自己看到的是翰林景園內有150平方米以上的大房子,那樣的房子怎么會是經濟適用房,他們想也沒想過。
        于是,他們以當時2000多元的高價,買下此房,興沖沖地搬了進來。當然,他們也不知道自己其實是不符合這里房屋居住的主體資格的,自然也不知道應該向有關部門出具經濟適用房購買證明。
        “如果不是媒體的消息,至今我們也還蒙在鼓里。”一位去年初搬進小區的一位姓陳的先生告訴記者。
        原來在2004年6月的一天,他偶然從媒體上的一則新聞中得知,自己所住的這個房子原來是經濟適用房。而按照政府規定的基準價格為1802元平方米(套內)!他驚呆了。因為同樣按照套內面積算,寧春玲當時買房的單價就是2617.71元平方米,其他業主購買的價格也都遠遠高于政府規定的這一基準價格。而除了價格偏高以外,由于經濟適用房是政府提供政策優惠,限定建設標準、供應對象,面向城鎮中低收入家庭,限價出售的具有保障性質的政策性商品住房,其價格之所以低,主要原因在于房屋土地性質為劃撥土地,并且對轉讓有諸多限制,比如補交土地出讓金等。
        翰林景園是經濟適用房的消息傳開了,他們才意識到自己受了騙。這是他們無法容忍的。
        “在我們毫不知情的情況下,以商品房的價格買了實際上的經濟適用房。”而以后如果要轉讓房屋,還得補交土地出讓金。于是,11名業主一紙訴狀把金霸房地產開發有限公司告上法庭,要求金霸公司退回多收的房款和大修基金。
        被告
        只接受行政處罰
        本案被告方翰林景園開發商金霸公司認為:當初雙方在簽訂合同時就已經明確告知原告該房為經濟適用房,而在合同中也載明了土地性質為劃撥,業主們同意以商品房的價格購買該房是雙方真實意思的表示,符合法律規定。
        當時已經被告知該住房是經濟適用房?11戶業主頗有些摸不著頭腦。
        其中一位業主程正告訴記者,在他們搬進不久,他們和公司簽訂的幾份合同,都被公司收回,說是辦理兩證,而這些合同一直都沒返回給他們。
        在記者采訪過程中,他們都否認了當初被告知所購買的是經濟適用房的說法,但那些合同上到底寫的是什么?于是,11名業主紛紛找到房管部門,要求調出當時的檔案。不料,調出的檔案更讓他們傻了眼:在那些《重慶市商品房買賣合同》的封面上,擠著幾個小小的字樣,上面清晰地寫著“經濟適用房”。
        這些合同上怎么會印有“經濟適用房”的字樣?是自己當時填寫合同時沒有注意到,還是怎么回事?他們極其疑惑,馬上找到極個別當初因各種原因還自己保留著合同原件的業主,在他們那里,記者看到了這部分合同封面上并沒有印上“經濟適用房”的字樣。
        開發商認為,即使公司用商品房的價格出賣經濟適用房的行為違反了規定,也應由政府有關部門對我公司作出行政處理,而大修基金是我公司代房管部門收取,系代收行為,因此原告要求我們退還部分房款和大修基金的訴訟請求沒有依據。
        原告
        被告應擔民事責任
        原告方律師王元祥認為,在這個案子當中,應該明確政府職能部門、金霸公司、購房者三者之間的法律關系。金霸公司是否遭到行政處罰以及如何處罰是政府職能部門與金霸公司之間的行政法律關系,該關系與原、被告間的民事法律關系是不同的法律關系,應與本案無關。
        他認為,購房者是否符合資格并不影響金霸公司退款,金霸公司退款是法律對其欺詐行為的懲罰,按照1997年頒布的《中華人民共和國價格法》規定“經營者因價格違法行為致使消費者或者其他經營者多付價款的,應當退還多付的部分;造成損害的,應當依法承擔賠償責任。”
        翰林景園的修建已經超過了經濟適用房的規定標準,而從金霸公司以前和現在的廣告都不能知道其開發的翰林景園一期房是經濟適用房,在售房部也沒有公開張貼政府指導價的任何文件,金霸公司在銷售價格上欺騙了購房者是基本事實,在被欺騙基礎上達成的價格不應是業主真實的價格意思表示。
        根據《經濟適用住房管理辦法》規定中可以知道,政府部門已經充分注意到對購買者的審查,并規定了收回騙購經濟適用住房的條款,不合格的購買者購買經濟適用住房只有在“騙購”的情況下才能以“追回已購住房或按市場價格補足購房款”的方式懲罰購買者,根本談不上合同無效的問題。
        經濟適用房業主
        面臨“產權危機”
        因為原告寧春玲未提交由相關行政部門出具的經濟適用房準購證明,不能證明其具有購買經濟適用房的主體資格;而開發商不審查購房人是否具備購買經濟適用住房的主體資格,將經濟適用房以商品房價格賣給原告來獲取高額的非法利益,其行為違反了《城鎮經濟適用住房管理辦法》和《重慶市經濟適用住房管理辦法》的規定,違背了國家經濟適用房政策的本意,損害了廣大中低收入家庭住房困難戶的切身利益。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第四款損害社會公共利益的合同無效的規定,無效合同的處理結果是退房還款。
        目前,這起重慶首起經濟適用房的合同訴訟已經告一段落。一審判決下達后,因來自有關方面的壓力,在15天的上訴有效期內,原告方已經事實上放棄上訴。不過,讓原告們萬般疑惑的是,如果他們和開發商之間簽訂的合同無效了,那他們以商品房價格買來的房子今后還有什么產權保障?購房業主與銀行的按揭貸款合同是否仍然有效?家里的裝修怎么算?這期間的損失又該怎么算?
        據記者了解,目前在重慶,有上萬套此類被“錯購”的經濟適用房(包括單位集資建房,這部分業主基本不具備購買經濟適用房的資格)。作為我市首起經濟適用房的合同訴訟的本案假如在法理上具有某種示范作用的話,那么,我市這些業主不僅產權難保——難道連居住權也將難保?
        其次,資本跟著利潤而動。如果合同無效的結果僅僅是退房還款,但隨著這幾年房價的上漲,開發商現在賣出價格已經高于當時的價格,如果對違法開發商的懲罰遠遠低于其賺取的利潤,那么,以后會不會涌現出一大批鋌而走險的開發商?而政府的定價在其中起到的作用又有多大?
        目前,國內一些開發商將經濟適用房當作商品房賣,從中騙取超額利潤已是不可忽視的現象。這種現象的大量產生到底是哪一個環節出了錯?據了解,涉及經濟適用房管理的主管部門有房管局、建委和物價局。其大致分工是:房管局批土地,建委管項目,物價局審價格。這也只是大概分工,具體到每個項目的操作,如對審批書或意見書都是三方會審,輪流當主持人。雖說是三方聯手行動,但有關人士透露,在管理上實則存在真空地帶——每個部門都各自打掃門前雪,只要不歸自己管,大多是象征性參與一下。因此有人認為,金霸公司之所以敢將經濟適用房當作商品房公然銷售,是利用政策對購買者審查不嚴,對開發商疏于監管的漏洞。與此同時,處于信息弱勢的消費者,在商家有意隱瞞房屋屬性的情況下,我們向消費者公布信息的其他渠道是否完備——這也是有關職能部門不得不嚴肅思考的一個問題。
        信報記者周芮實習生李文丹文黃偉圖



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